Kiracı hakları kiraya verenle kiralayan arasında imzalanan sözleşmeler kapsamında ortaya çıkar. Taşınmazlar kiraya verilirken kiracı ve kiralayanın hukuken haklarını arayabilmek için bir sözleşme yapması gerekli olur.
Bu tür sözleşmelerin hazırlanması sözlü ya da yazılı olarak yapılabilmektedir. Yazılı sözleşmelerin ispat değeri taşımasına bağlı olarak da sözlü anlaşmalardan farklı olduğu görülür. Bunun yanı sıra taşıdıkları hukuki değer aynıdır.
Kiracı hakları söz konusu olduğunda kiraya verenle kiracının taşınmaza ait konularda aldıkları kararlar çerçevesinde hareket edebilmesi için koşulların sözleşme yapılarak belirlenmesi gerekir. Bunun yanında taraflar uyuşmazlık yaşamaları durumunda hukuk yoluna başvuracakları zaman sözleşmelerin yazılı olarak hazırlanması kanıt değeri taşıması nedeni ile işleri kolaylaştırır.
Kiracı Hakları Neleri Kapsar?
Kiracı hakları kapsamında yer alan çeşitli konular bulunur. Kiracı ve kiralayan bir sözleşme imzaladıklarında ya da sözlü olarak sözleşme oluşturduklarında iki taraflı olarak hukuki açıdan haklara sahip olurlar.
- Taşınmaz kiralanırken belirlenen tarihte ve koşullarda teslim edilmesi hakkı kiracı hakları arasında yer alır,
- Kiracıları ilgilendiren konular arasında yer alan bir diğer husus ise taşınmazın kiralandığı biçimi ile sözleşme boyunca kalmasını isteme hakkıdır,
- Kiralananın hem kullanılma hem de yararlanılma açısından kiracıya bırakılmasını isteme hakkı da bulunur,
- Kiralanan gayrimenkul teslim alındığı şekli ile iade edildiğinde kiracının ödediği depozitoyu aynen geri iade isteme hakkı bulunur,
- Kiracı sözleşme devam ettiği sürece kiralananı kullanabilme hakkına sahiptir,
- Kira geç ödendiğinde ceza uygulamasının yapılmamasının sözleşmeye koyulmasını isteme hakkı da kiracıya ait haklar arasında yer alır,
- Kiralayanı ilgilendiren çeşitli giderlerin kiralayanı ilgilendiren kısımlarının ödenmesini isteme hakkı da kiracı haklarındandır,
- Kiralayan rıza gösterdiğinde kiracı taşınmazı devredebilme ya da alt kiraya verme hakkını kullanabilir,
- Kiralananda kullanım sırasında bir ayıp ortaya çıkarsa bu durumda ayıbın giderilmesi kiralayanı ilgilendirdiğinden ayıbın giderilmesini isteme hakkı da kiracıya aittir.
Kiracı ve Kiralayan Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme
Kiracı hakları için çeşitli problemler oluştuğunda hukuk yoluna başvurulması gerekli olabilir. Kiracı ve kiralayan bir sözleşme uyarınca ticari bir ilişkiye girer. Bu tür bir ilişkide tarafların menfaatleri hukuk yolu ile korunurken sözleşmelerin yazlı ya da sözlü olmasının bir önemi bulunmaz.
Her iki türdeki sözleşmeler hukuki değer açısından eşittir. Bununla birlikte yazılı belgeler ispat değeri taşır. Kiraya veren ve kiracı arasında ortaya çıkan bu iş ilişkisine bağlı olarak zaman zaman uyuşmazlık yaşanabilir.
Tarafların uyuşmazlık yaşaması durumunda hukuk yolu devreye girer. Kiracı dava açabileceği gibi kiraya veren de kiracısına dava açabilir. Tahliye davası, tazminat davası gibi çeşitli türde davalar yaşanacak uyuşmazlığa göre şekillenir.
Kiracı hakları arasında yer alan dava açabilme hakkı koşulların sağlandığı durumlarda mümkün olur. Bu tür bir hukuk yoluna müracaat edileceği zaman ise dilekçe vermek sureti ile görevli ve yetkili mahkemelere müracaat edilmesi gerekir.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olurken yetkili mahkeme ise kiracıların yerleşim yeri mahkemesi olarak belirlenmektedir. Kira sözleşmelerinin yapıldığı yer mahkemesi de yetkili mahkemeler arasında yer alır.
Kontrat Yapılmazsa Kiracıların Hakları Nelerdir?
Kiracı hakları merak edildiğinde kontrat yapılmadığı durumlarda ne tür bir hukuki yol izleneceği de araştırılır. Kiracı ve kiralayan arasında yapılan sözleşmeler yazılı ya da sözlü olabilir. Her iki durumda da hukuki bir değerden söz etmek gerekir.
Yazılı belgeler hukuki açıdan ispat kolaylığı sağlar bununla birlikte kiracı ve kiraya veren arasında sözlü olarak bir anlaşma yapılırsa bu da geçerli olur. Yazılı sözleşmeler kadar sözlü anlaşmalar da kiracı açısından aynı hakları sunar. İkisi arasındaki tek fark yazılı belgelerin ispatı kolaylaştırmasıdır.
İşyeri Kiracılarının Hakları
Kiracı hakları iş yeri olarak adlandırılan mekanlar söz konusu olduğunda da hukuki açıdan kullanılabilir. İş yerlerinde çalışanların organize olarak hareketine bağlı olarak mal ve hizmet satışı yapılır. Bu tür yerlerde ticari faaliyetler yürütülürken kiraya verenle kiracı arasında bir kiralama sözleşmesi yapılır.
Taşınmazın kiralanabilmesi için bu anlaşmaların yazılı veya sözlü olarak oluşturulması mümkün olur. Kiracıları ilgilendiren konular arasında iş yeri kiralarının yabancı para birimleri ile belirlenmesi durumunda 5 yıllık kira değişimi olmamasını isteme hakkı bulunur.
Depozito alınacaksa bu durumda da en fazla 3 aylık depozito ödemesi yapılabilir. Bunun üzerinde bir depozito ödemesi kiracıdan talep edilememektedir. Kiracı kiraladığı gayrimenkulü sözleşme süresi dolduğunda boşaltacaktır. Bu durumda da aldığı şekli ile iade ederse verilen depozitosunu isteme hakkı bulunur.
Ev Sahipleri Taşınmazı Satarsa Kiracı Hakları Nelerdir?
Kiracı hakları konusunda merak edilenlerden biri de ev sahiplerinin evlerini satması durumunda içindeki kiracının durumudur. Kiracılarla yapılmış olan sözleşmeler gereği taşınmaz malların satılmasına bir engel bulunmaz.
Ev sahipleri taşınmaz üzerinde kiracısı ile yapılmış bir sözleşme olsa dahi evlerini satabilirler. Bu durumda yapılan sözleşme yeni malik ile kiracı arasında aynı koşullarda devam eder. Yeni malik koşulları sağlaması durumunda ise kiracıya tebligat yapmak sureti ile taşınmazı aldıktan bir ay sonra çıkmasını talep edebilir.
Kiracı hakları içinde yer alan sözleşmelere bağlı olarak ortaya çıkan hukuki haklar yeni malikin taşınmazla ilgili olarak durumunu kanıtlaması halinde kiracıyı tahliye edebilmesine imkân tanır. Bu durumda ise yeni malik için hukuken bazı hakların doğması kaçınılmaz olur.
Yeni malik taşınmazdan kiracıyı çıkarmak istiyorsa kendisine noter kanalı ile resmi bir tebligat yapmakla işe başlamalıdır. Bu tür bildirimler sözlü olarak yapılmaz. Sözlü yapılacak bildirimlerin hukuki değerinin olmaması nedeni ile yazılı ve resmi bir kanaldan yapılması gerekir.
Kiracı hakları çerçevesinde kiraya veren sıfatını kazanan yeni malik kiracıya gayrimenkulü satın aldıktan bir ay sonra tahliyeye ilişkin olarak ihtarname yollar. Kiracı taşınmazı tahliye edebilmek için 6 aylık bir süreye sahip olurken bu zaman aralığında taşınmazı boşaltması gerekir.
Kiracı gayrimenkulü kendisine tanınan yasal süresi içerisinde tahliye etmediğinde bu durumda kiralayan kendisine tahliye davası açmaya hak kazanır. Açılacak tahliye davası içinse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilir.
Bu tür davalar söz konusu olduğunda hukuki temsilcilerle hareket etmek hem hak kayıplarını engelleyici bir yaklaşımdır hem de hukuken karşılaşılabilecek yanlışlıkların önüne geçilebilmesi bu sayede mümkün olur.
Kiraya veren kiracıya ihtarname çektiğinde kiracıya tanınan yasal 6 aylık süre beklenir. Bu 6 aylık zaman dilimi geçtikten sonra ise dava açılabilir. Sözlü anlaşmalar kadar yazılı anlaşmalar için de hukuki hakların varlığından söz etmek gerekir.
Kiralayan ve kiracı arasında ortaya çıkan sözleşmeye bağlı ilişkilerden dolayı çeşitli hakların ortaya çıktığı görülmektedir. Menfaatlerin hukuk yolu ile güvenceye alındığı bu tür sözleşmeler tarafları bağlayıcı özellik taşımaktadır.
Kira sözleşmelerine taraf olan kiracı kiraya verenin sorumlulukları kapsamında sahip olduğu hakları kullanabilen taraftır. Sözleşmelerin dışında hareket edilmesi halinde ise hukuk yolu uyuşmazlıkların çözüm yeridir.
Kiracı hakları bilimsel bir disiplin olan hukuk aracılığı ile korunurken kanun koyucu çeşitli düzenlemelerle tarafları korumaya alır. Bu sebeple de ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar için yetkili ve görevli mahkemelere başvurmak sureti ile işlem yapılması gerekir.
Kaynak Site: https://leventsamgar.com/kiraci-haklari-nelerdir/